第366章 危险临近
徐汇南面，包含华泾那片区域，早先的时候其实有点城乡结合部的意思。
随着保利、万科、中海等大型地产公司的进驻，该区域近些年的城建开始有了模样。
徐汇和闵行都有意将这片交汇区域发展出来的意思。
有着政策引导，加上又在地产行情爆发周期里，这里的各类住宅小区和大型商业配套纷纷拔地而起。
直到13年开始，遇到楼市冰期。
于是很多楼盘以及商业项目纷纷含泪抛出，回笼资金。
这种时候谁也无法预料到六七年之后的政策变化。
当规划的23号线公示，沿途穿过闵行开发区，途径华泾、魔都体育馆等地的时候，曾经的城乡结合部一下子又成为四轨交汇的地方，有潜力变成魔都下一个经济副中心。
这里面的一出一进，蕴含了多少商机？
“你说的就是这个楼盘？”
项目四周被围挡围着，占地倒不是很大。
主楼还在建设中，爬架已经上到十层以上，工地看上去也处于一片忙碌中。
“应该就是这个项目。”
一身银行工服的丛珊珊盘着头发，黑丝配高跟，要不是手里还拿着一份图纸，哪里像是来看工地的？
“现场建设并没有停顿啊？”
对于这一行，罗阳不要太熟悉。
如果一个项目的资金出现了问题，甲方不可能放纵生产速度，因为越多的建设，意味着越多的工程付款。
“表面现象罢了。”
丛珊珊对照了一下图纸上的周边参照物，这才确定要带罗阳来看的就是这个项目。
“罗总，甲方资金吃紧是一定的。”
她肯定的道：“之所以拼命赶进度，是打算在资金枯竭之前尽量能让大楼主体封顶，方便再次对外融资。”
“这是打定主意要拖欠工程付款了？”
听到是这个原因，罗阳立刻明白了甲方的心思以及盘外招。
“介绍一下项目情况呢？”
“这个项目名称叫华阳广场，占地面积20356.6平米，主楼为26层的商办两用大楼，总面积为53448.6平米，两边裙楼都是三层建筑，总面积12268.5平米。”
丛珊珊边说边看着手里的图纸，上面应该有记录的数据。
她继续道：“该地块总价19166万，单价差不多在628万/亩的样子，项目计划总投资3.8亿，其中自有资金1.5亿，目前银行商业贷款1.05亿，资金缺口大概1.25亿的样子”
也就是说开发商连土地款都是分批支付，在银行融资上打了个擦边球。
“不要告诉我土地款都没付清吧？”
“这倒不至于。”
丛珊珊笑着道：“要是到现在还没付清的话，银行也不是傻子，抵押贷款没那么容易拿到手的。”
“也就是说付完土地款之后，开发商手里只剩下六千万左右资金。”
罗阳点了点头：“销售情况不好？”
“您瞧这周边，几乎就是城乡结合部，开发商过于乐观了。”
丛珊珊说这句话的时候，目光朝着项目四周扫视了一圈：“这里搞住宅的话，还能趁着这波行情卖掉，真不知道当初怎么会头脑发热的在这里搞商办开发的”
这可不是一家公司头脑发热，而是一整个行业的燥热。
在几年之后，还有更疯狂的。
最后一波狂欢盛宴里，很多开发公司总部对于下面扩张越来越大的分子公司放权越来越大，这就导致很多职业经理人开始盲目投资新项目。
对于他们来说，拿地就意味着有新项目开建。
一旦开建，里面涉及的巨大利益足够下面分子公司瓜分。
可以想象，从拿地的投拓，到融资的财务，再到建设的工程地产行业里面每一个部门都能吃到满嘴是油。
至于总部会不会赚钱，不在他们考虑范围之内。
大不了一个项目周期之后，跳槽呗。
换家公司，还能涨薪。
最疯狂的时候，罗阳记忆犹新，当年公司里有个刚从学校毕业一年多的年轻人，在投拓岗位履职不过七八个月，当时拿着八九千的月薪。
谁也想不到，这样的都有猎头公司来挖，跳个槽，换家公司就能拿2万+的月薪。
可见当时市场上对于拿地的投拓人员需求如何旺盛。
也折射出了市场态势是如何的疯狂。
罗阳记得当时就感慨过：要出问题，太异常了
换到这个项目上，也逃不过这个定律。
从上到下，除了投资的老板以外，下面的人都希望拿地干项目，好有事业忙碌。
至于项目赚不赚钱，其次！
屁股决定脑袋，不是开玩笑。
丛珊珊不能理解，罗阳却一想就通。
“再正常不过了。”
他淡淡的回了一句。
随后疑问道：“至少目前看来还没有出现危机，你带我来看这个项目是什么意思？”
“银行内部有风险评估。”
丛珊珊说起自己专业方面的事情，就不再疑惑了。
她侃侃而谈道：“内部分析认为，这个项目在六个月内出现资金链断裂的风险概率高达50%以上，一年内出现资金链断裂的风险概率高达85%以上。”
“抵押贷款你们银行做的？”
“不是甬城银行，是浦发做的。”
丛珊珊的兰花指勾了一下自己的刘海，对着罗阳款款一笑。
随后坦言道：“罗总，人家在魔都金融圈子里还是有不少同学和朋友的.”
啧
罗阳脑海里冒出一个舔狗的头像。
想远了。
“金融上的事情我不熟悉，伱预估一下这个项目后面可能发生的事情呢？”
既然自己不专业，那就听专业的人分析。
而且从结果来看，丛珊珊把他喊过来看了这个项目，里面必然有个说法。
“即便甲方用手段让大楼封顶，但是大概率也融不到资金了。”
小女人很自信的道：“除非魔都在该片区域有重大利好消息发布，或者说投资方母公司愿意为这个项目作担保，融资高利息的资金，否则这个项目很大可能会烂尾。”
“时间点呢？”
罗阳关心的是这个。
“年底或明年三季度。”
“项目如果能封顶，本身还是具备一定价值的。”
罗阳沉思片刻后道；“溺水者一定不甘就此沉没，中间肯定会试着挽救自己，哪怕是高息资金我怕到最后会是一屁股烂账。”
丛珊珊也认可这个观点。
“而且这个项目的主要债务人是浦发”
“这就是圈内的事情了。”
小女人笑了笑道；“只要能确定下家，甬城银行肯定愿意做债务重组，对于浦发来说，收回一笔风险巨大的放贷，巴不得有人来接手.三赢的局面，何乐而不为？”
三赢指的是罗阳、甬城银行、浦发。
唯一的输家就是目前的投资方。
“你帮我关注着吧。”
今天听过徐珍珍的财务汇报，罗阳心里有底了。
奈雪和柠檬CC在明年的盈利绝对能超过六七个亿，届时要盘下这个项目，也不是很吃力。
这句话一出口，就意味着罗阳感兴趣。
丛珊珊立刻心跳加速，呼吸急促。
要知道参与进这样一个几亿债务重组的大项目里，她作为买家的联络人，加上罗阳赋予的一定信任，随便搭搭手，中间拿个几百万都很轻松。
罗阳会不懂里面的猫腻吗？
所以他特意盯着丛珊珊看了一眼。
“能不能把握住这个机会，就看你自己表现了。”
罗阳收回视线的时候淡淡道：“顺手送你一场富贵，也不是不可以。”
“罗总~~~”
丛珊珊轻移两步，来到他的面前。
软玉娇声的道：“本来想等到升职公示结束再请您吃晚饭的，今天凑巧，不知道您方不方便？”
对待这样的人，不能有求必应。
罗阳瞥了她一眼道：“下次吧，今晚已经有约了。”
他昨晚被江雯用异样的眼光看了好几个小时，也被猫尾巴挑逗了半个晚上。
今天一定要证明回来。
丛珊珊目光里透露出失望的神色。
看着罗阳转身上车离去，她咬着下唇，内心千回百转。
看来要开发新花样来吸引这位爷了
回到大学城附近的时候，已经快六点，江雯早早的在小饭馆里点好了菜，就等他回来一起用餐。
“罗阳，以前一直以为拍电影很好玩，今天被带着去车墩影视基地里走了一圈，现场观摩了一部电影的拍摄现场，突然发现一点意思都没有。”
边吃着菜，江雯边说着今天的见闻。
“导演不停的喊咔咔咔，现场乱糟糟的，群演在角落里各种偷懒，一点都不敬业，主角面部表情僵硬的要死.”
吧啦吧啦。
“和现实中大银幕上看到的效果不一样吧？”
也难怪江雯会有这样的感受。
譬如某个很感人的情感对白戏场面，大众在影院里看到的是滤镜和光影下重构的画像，配上音乐，剪辑等各种手段，能让人产生各种共鸣、感动、赞叹
甚至是泪水。
但是在拍摄现场。
干巴巴的男女主角，站在那里进行场景对白。
关键是还不停的被导演喊停，一遍又一遍的重来
能有体验感才怪！
“就是，所有的幻想都破灭了。”
江雯嘟着嘴道：“以后进电影院，一看到这样的场面，立刻就会想起拍摄场景，哪还有什么气氛？”
“哈哈哈”
罗阳大笑：“你这还是没看到那些玄幻、仙侠、魔幻的场面，拉了一块绿景幕布，主演对着空气做各种动作，身上还贴着各种传感器，腰间绑着钢丝绳.”
“噗呲。”
江雯歪着头想了想，也忍不住笑了起来。
顺带着就往罗阳碟子里夹了一筷子爆炒腰花：“这个好吃。”
罗阳瞬间眯起了眼睛。
呵呵
小妖精还没意识到危险正在降临，乐呵呵的说着今天的见闻。
怎么处置？
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。鬼吹灯
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徐汇和闵行都有意将这片交汇区域发展出来的意思。
有着政策引导，加上又在地产行情爆发周期里，这里的各类住宅小区和大型商业配套纷纷拔地而起。
直到13年开始，遇到楼市冰期。
于是很多楼盘以及商业项目纷纷含泪抛出，回笼资金。
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当规划的23号线公示，沿途穿过闵行开发区，途径华泾、魔都体育馆等地的时候，曾经的城乡结合部一下子又成为四轨交汇的地方，有潜力变成魔都下一个经济副中心。
这里面的一出一进，蕴含了多少商机？
“你说的就是这个楼盘？”
项目四周被围挡围着，占地倒不是很大。
主楼还在建设中，爬架已经上到十层以上，工地看上去也处于一片忙碌中。
“应该就是这个项目。”
一身银行工服的丛珊珊盘着头发，黑丝配高跟，要不是手里还拿着一份图纸，哪里像是来看工地的？
“现场建设并没有停顿啊？”
对于这一行，罗阳不要太熟悉。
如果一个项目的资金出现了问题，甲方不可能放纵生产速度，因为越多的建设，意味着越多的工程付款。
“表面现象罢了。”
丛珊珊对照了一下图纸上的周边参照物，这才确定要带罗阳来看的就是这个项目。
“罗总，甲方资金吃紧是一定的。”
她肯定的道：“之所以拼命赶进度，是打算在资金枯竭之前尽量能让大楼主体封顶，方便再次对外融资。”
“这是打定主意要拖欠工程付款了？”
听到是这个原因，罗阳立刻明白了甲方的心思以及盘外招。
“介绍一下项目情况呢？”
“这个项目名称叫华阳广场，占地面积20356.6平米，主楼为26层的商办两用大楼，总面积为53448.6平米，两边裙楼都是三层建筑，总面积12268.5平米。”
丛珊珊边说边看着手里的图纸，上面应该有记录的数据。
她继续道：“该地块总价19166万，单价差不多在628万/亩的样子，项目计划总投资3.8亿，其中自有资金1.5亿，目前银行商业贷款1.05亿，资金缺口大概1.25亿的样子”
也就是说开发商连土地款都是分批支付，在银行融资上打了个擦边球。
“不要告诉我土地款都没付清吧？”
“这倒不至于。”
丛珊珊笑着道：“要是到现在还没付清的话，银行也不是傻子，抵押贷款没那么容易拿到手的。”
“也就是说付完土地款之后，开发商手里只剩下六千万左右资金。”
罗阳点了点头：“销售情况不好？”
“您瞧这周边，几乎就是城乡结合部，开发商过于乐观了。”
丛珊珊说这句话的时候，目光朝着项目四周扫视了一圈：“这里搞住宅的话，还能趁着这波行情卖掉，真不知道当初怎么会头脑发热的在这里搞商办开发的”
这可不是一家公司头脑发热，而是一整个行业的燥热。
在几年之后，还有更疯狂的。
最后一波狂欢盛宴里，很多开发公司总部对于下面扩张越来越大的分子公司放权越来越大，这就导致很多职业经理人开始盲目投资新项目。
对于他们来说，拿地就意味着有新项目开建。
一旦开建，里面涉及的巨大利益足够下面分子公司瓜分。
可以想象，从拿地的投拓，到融资的财务，再到建设的工程地产行业里面每一个部门都能吃到满嘴是油。
至于总部会不会赚钱，不在他们考虑范围之内。
大不了一个项目周期之后，跳槽呗。
换家公司，还能涨薪。
最疯狂的时候，罗阳记忆犹新，当年公司里有个刚从学校毕业一年多的年轻人，在投拓岗位履职不过七八个月，当时拿着八九千的月薪。
谁也想不到，这样的都有猎头公司来挖，跳个槽，换家公司就能拿2万+的月薪。
可见当时市场上对于拿地的投拓人员需求如何旺盛。
也折射出了市场态势是如何的疯狂。
罗阳记得当时就感慨过：要出问题，太异常了
换到这个项目上，也逃不过这个定律。
从上到下，除了投资的老板以外，下面的人都希望拿地干项目，好有事业忙碌。
至于项目赚不赚钱，其次！
屁股决定脑袋，不是开玩笑。
丛珊珊不能理解，罗阳却一想就通。
“再正常不过了。”
他淡淡的回了一句。
随后疑问道：“至少目前看来还没有出现危机，你带我来看这个项目是什么意思？”
“银行内部有风险评估。”
丛珊珊说起自己专业方面的事情，就不再疑惑了。
她侃侃而谈道：“内部分析认为，这个项目在六个月内出现资金链断裂的风险概率高达50%以上，一年内出现资金链断裂的风险概率高达85%以上。”
“抵押贷款你们银行做的？”
“不是甬城银行，是浦发做的。”
丛珊珊的兰花指勾了一下自己的刘海，对着罗阳款款一笑。
随后坦言道：“罗总，人家在魔都金融圈子里还是有不少同学和朋友的.”
啧
罗阳脑海里冒出一个舔狗的头像。
想远了。
“金融上的事情我不熟悉，伱预估一下这个项目后面可能发生的事情呢？”
既然自己不专业，那就听专业的人分析。
而且从结果来看，丛珊珊把他喊过来看了这个项目，里面必然有个说法。
“即便甲方用手段让大楼封顶，但是大概率也融不到资金了。”
小女人很自信的道：“除非魔都在该片区域有重大利好消息发布，或者说投资方母公司愿意为这个项目作担保，融资高利息的资金，否则这个项目很大可能会烂尾。”
“时间点呢？”
罗阳关心的是这个。
“年底或明年三季度。”
“项目如果能封顶，本身还是具备一定价值的。”
罗阳沉思片刻后道；“溺水者一定不甘就此沉没，中间肯定会试着挽救自己，哪怕是高息资金我怕到最后会是一屁股烂账。”
丛珊珊也认可这个观点。
“而且这个项目的主要债务人是浦发”
“这就是圈内的事情了。”
小女人笑了笑道；“只要能确定下家，甬城银行肯定愿意做债务重组，对于浦发来说，收回一笔风险巨大的放贷，巴不得有人来接手.三赢的局面，何乐而不为？”
三赢指的是罗阳、甬城银行、浦发。
唯一的输家就是目前的投资方。
“你帮我关注着吧。”
今天听过徐珍珍的财务汇报，罗阳心里有底了。
奈雪和柠檬CC在明年的盈利绝对能超过六七个亿，届时要盘下这个项目，也不是很吃力。
这句话一出口，就意味着罗阳感兴趣。
丛珊珊立刻心跳加速，呼吸急促。
要知道参与进这样一个几亿债务重组的大项目里，她作为买家的联络人，加上罗阳赋予的一定信任，随便搭搭手，中间拿个几百万都很轻松。
罗阳会不懂里面的猫腻吗？
所以他特意盯着丛珊珊看了一眼。
“能不能把握住这个机会，就看你自己表现了。”
罗阳收回视线的时候淡淡道：“顺手送你一场富贵，也不是不可以。”
“罗总~~~”
丛珊珊轻移两步，来到他的面前。
软玉娇声的道：“本来想等到升职公示结束再请您吃晚饭的，今天凑巧，不知道您方不方便？”
对待这样的人，不能有求必应。
罗阳瞥了她一眼道：“下次吧，今晚已经有约了。”
他昨晚被江雯用异样的眼光看了好几个小时，也被猫尾巴挑逗了半个晚上。
今天一定要证明回来。
丛珊珊目光里透露出失望的神色。
看着罗阳转身上车离去，她咬着下唇，内心千回百转。
看来要开发新花样来吸引这位爷了
回到大学城附近的时候，已经快六点，江雯早早的在小饭馆里点好了菜，就等他回来一起用餐。
“罗阳，以前一直以为拍电影很好玩，今天被带着去车墩影视基地里走了一圈，现场观摩了一部电影的拍摄现场，突然发现一点意思都没有。”
边吃着菜，江雯边说着今天的见闻。
“导演不停的喊咔咔咔，现场乱糟糟的，群演在角落里各种偷懒，一点都不敬业，主角面部表情僵硬的要死.”
吧啦吧啦。
“和现实中大银幕上看到的效果不一样吧？”
也难怪江雯会有这样的感受。
譬如某个很感人的情感对白戏场面，大众在影院里看到的是滤镜和光影下重构的画像，配上音乐，剪辑等各种手段，能让人产生各种共鸣、感动、赞叹
甚至是泪水。
但是在拍摄现场。
干巴巴的男女主角，站在那里进行场景对白。
关键是还不停的被导演喊停，一遍又一遍的重来
能有体验感才怪！
“就是，所有的幻想都破灭了。”
江雯嘟着嘴道：“以后进电影院，一看到这样的场面，立刻就会想起拍摄场景，哪还有什么气氛？”
“哈哈哈”
罗阳大笑：“你这还是没看到那些玄幻、仙侠、魔幻的场面，拉了一块绿景幕布，主演对着空气做各种动作，身上还贴着各种传感器，腰间绑着钢丝绳.”
“噗呲。”
江雯歪着头想了想，也忍不住笑了起来。
顺带着就往罗阳碟子里夹了一筷子爆炒腰花：“这个好吃。”
罗阳瞬间眯起了眼睛。
呵呵
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